Grundsteuerreform

Weil die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer bisher aufbaute, völlig veraltet ist. Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert. In Rheinland-Pfalz gelten dafür die vom Bund beschlossenen Reformgesetze; ein abweichendes Landesmodell (wie z. B. in Bayern, Hessen, Sachen) gibt es hier nicht.

Die Finanzämter haben die neuen Grundsteuerwerte ermittelt. Aus diesen Werten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wird der Grundsteuer-Messbetrag errechnet. Dies ist ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Grundsteuer-Messbescheid abgeschlossen wird, den Sie von Ihrem Finanzamt bereits erhalten haben dürften. Für Rückfragen oder Rechtsmittel sind insofern auch die Finanzämter zuständig.

Der Messbescheid ist verbindlich, auch für die Gemeinden und Städte, die davon nicht abweichen dürfen. Sie wenden in einem letzten Schritt nur noch ihre Hebesätze an, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Die Hebesätze gelten jeweils für alle Steuerzahler einheitlich und werden für die neue Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt.

Wesentlich für Sie als Grundsteuerzahler ist die Wertentwicklung nach neuem Recht (im Vergleich zum bisherigen Recht, das bis einschließlich 2024 galt). Ob Ihr Grundbesitz nach neuem Recht (also ab 2025) als besonders „wertvoll“, weniger „wertvoll“ oder eher „durchschnittlich“ einzustufen ist, darüber entscheidet das neue Grundsteuerrecht des Bundes, das im Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamts abgebildet ist.

Die Städte und Ortsgemeinden haben auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Mit den Hebesätzen werden alle neuen Werte nur noch gleichmäßig hochgerechnet. Das Verhältnis der neuen Werte untereinander, das sich aus dem reformierten Bundesrecht ergibt, wird durch diese Hochrechnung nicht mehr verändert.

Der Versand der Bescheide erfolgt voraussichtlich zum Ende des 1. Quartals 2025. Derzeit sind noch einige Vorarbeiten durch die Verwaltung zu erledigen. Daran anschließend werden von allen Gemeinden und Städten Hebesatzsatzungen beraten und beschlossen. Diese Satzungen sind dann öffentlich bekannt zu machen. Aufgrund dieser noch durchzuführenden Vorarbeiten werden Sie Ihren Bescheid nicht wie im Vorjahr bereits im Januar erhalten.

Entsprechend ist die 1. Rate der Grundsteuer auch erst später zu zahlen. Bitte beachten Sie, dass eine Abbuchung der 1. Rate auch erst später als regulär erfolgt.

Ob Sie ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor zahlen müssen, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung Ihres Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Stadt ab. Daher lässt sich das nicht pauschal beantworten.

Stellte sich bei der Neubewertung heraus, dass Ihr Grundbesitz im Verhältnis stärker an Wert zugelegt hat, wird Ihre Grundsteuer wahrscheinlich steigen. Der Anstieg kann je nach Wertentwicklung deutlicher oder weniger stark ausfallen. Natürlich ist umgekehrt auch eine Reduzierung der einzelnen Steuerlast oder ein Gleichbleiben denkbar.

Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, müssen alle Städte ihre Hebesätze rechnerisch daran anpassen. Allerdings erhöht keine Gemeinde wegen der Reform ihre Grundsteuergesamteinnahmen!

Die Neuberechnung ist notwendig, um das Grundsteueraufkommen der jeweiligen Stadt/ Ortsgemeinde stabil zu halten („Aufkommensneutralität“) d. h. das Gesamtaufkommen der jeweiligen Stadt/ Ortsgemeinde sollte nicht aufgrund der Grundsteuerreform sinken.

Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Stadt nach Umsetzung der Reform ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann.

Aufkommensneutralität bedeutet jedoch nicht, dass Ihre individuelle Grundsteuer der Höhe nach unverändert bleibt d. h. es kommt durchaus zu Belastungsverschiebungen zwischen den Steuerzahlern.

Für die Besteuerung des Grundbesitzes gelten in Rheinland-Pfalz die vom Bund beschlossenen Reformgesetze (sogenanntes „Bundesmodell“); andere Länder haben unter Anwendung der Länderöffnungsklausel zulässigerweise ein gänzlich eigenes Landesmodell gewählt (Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) oder zumindest teilweise landesspezifische Anpassungen am Bundesmodell vorgenommen (Saarland, Sachsen und Berlin).

Der Bundesgesetzgeber wollte mit dem Bundesmodell eine zeitgemäße und faire Bewertung der einzelnen Grundstücksarten vornehmen. Allerdings sollten die überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Grundstücke („Wohngrundstücke“) begünstigt werden, weshalb der Bundesgesetzgeber eine entsprechende Differenzierung im Gesetz (konkret im Bereich der Steuermesszahlen) vornahm.

Nach den nun vorliegenden Berechnungen für Rheinland-Pfalz (und auch anderer Länder, die das Bundesmodell unverändert übernommen haben) wird das Ziel des Bundesgesetzgebers nicht erreicht. Vielmehr führt das Bundesmodell gerade im Bereich der Städte zu einer teils erheblichen Belastungsverschiebung. Durch die eintretende Änderung der Bewertungsregeln für überwiegend nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke („Geschäftsgrundstücke“) verlieren diese nach neuem Recht im Verhältnis zu Wohngrundstücken überproportional an Wert, so dass Geschäftsgrundstücke in Rheinland-Pfalz künftig weniger als bislang zum Grundsteueraufkommen beitragen.

Zusammengefasst wird Wohnraum zugunsten von Gewerbeflächen erheblich teurer.

Bei Fragen zur Bewertung Ihres Grundstücks wenden Sie sich bitte schriftlich an das Finanzamt Koblenz.

Der Grundsteuerwert und somit die Höhe der Messbeträge werden ausschließlich durch die Finanzämter ermittelt und festgestellt. Die Stadt/ Ortsgemeinde ist lediglich ausführende Kraft und hat keinen Einfluss auf die festgestellten Messbeträge.

1. Fragen zum Grundsteuerbescheid: 

Bei Fragen oder Einwänden zum Grundsteuerbescheid (den Sie von der Verbandsgemeindeverwaltung Loreley für 2025 noch erhalten werden), also insbesondere zur Zahlung der Grundsteuer oder zum Hebesatz, wenden Sie sich bitte über die zentrale Mailadresse grundsteuer@vg-loreley.de an die Verbandsgemeindeverwaltung.

2.  Fragen zum Grundsteuerwert oder Grundsteuermessbetrag: 

Bei Fragen oder Einwänden zum Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts oder zum Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags (welche Sie bereits vor einiger Zeit vom Finanzamt erhalten haben sollten), wenden Sie sich bitte schriftlich an das Finanzamt Koblenz. Die Kontaktdaten finden Sie auf den beiden zuvor genannten Bescheiden des Finanzamtes.

Gegen den Grundsteuerbescheid, welchen Sie von der Verbandsgemeindeverwaltung erhalten werden, können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Widerspruch bei der Verbandsgemeindeverwaltung Loreley, Dolkstraße 3, 56346 Sankt Goarshausen schriftlich, in elektronischer Form nach § 3 a Absatz 2 des Verwaltungsverfahrensgesetzes oder zur Niederschrift erheben. Eine einfache E-Mail ist nicht ausreichend!

Bitte beachten Sie, dass ein Widerspruch keine aufschiebende Wirkung hat und somit nicht von der Pflicht zur fristgerechten Zahlung der festgesetzten Abgaben entbindet.

Widersprüche gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde hinsichtlich der Bewertung des Grundbesitzes sind erfolglos, da wir an den Grundlagenbescheid des Finanzamtes gebunden sind.

Sofern sich Ihr „Widerspruch“ gegen die Bewertung der Grundsteuer richtet, können Sie gegen diesen ausschließlich in Form eines „Einspruches“ gegen den Grundsteuermessbescheid (=Grundlagenbescheid) beim Finanzamt Koblenz einlegen.  Die Kontaktdaten finden Sie auf den beiden zuvor genannten Bescheiden des Finanzamtes, welche Sie bereits vor einiger Zeit erhalten haben. Zum jetzigen Zeitpunkt dürfte die entsprechende Frist zur Einlegung eines Einspruchs allerdings bereits verstrichen sein.

Hinweis bei laufenden Einspruchsverfahren: Sollten Sie Einspruch gegen die Feststellung des Grundsteuerwerts oder den Grundsteuermessbetrag eingelegt haben, wird dieses Verfahren durch den Erhalt des Grundsteuerbescheids nicht abgeschlossen. Die Grundsteuer ist dennoch fristgerecht an die Gemeinde zu zahlen.

Soweit Sie beim Finanzamt Einspruch eingelegt haben und das Finanzamt aufgrund Ihres Antrages den Grundlagenbescheid abändert, wird die Stadt/Gemeinde daraufhin auch den Grundsteuerbescheid als Folgebescheid selbstverständlich und zeitnah danach ausrichten.

Einsprüche gegen Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide aus Gründen der vermeintlichen Verfassungswidrigkeit des reformierten Rechts ruhen. Eine abschließende Bearbeitung der vorliegenden Massenrechtsbehelfe ist erst nach höchstrichterlicher Klärung möglich.

Bitte wenden Sie sich bei Fragen hierzu an das zuständige Finanzamt. Die Verbandsgemeindeverwaltung kann hierzu keine Aussage treffen.